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和讯消息 受房地产调控新政影响，全国新房成交遇冷，二手房量价齐跌。而租房市场上北京广州等多城市房租大涨10-20%又成焦点。和讯网独家连线业内名人杨少锋、李文杰解读房租大涨。

对于市场上“由买转租”助推房租上涨、“由卖转租”助推房租下跌的说法，北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示这两种说法都不能成立。“原来想买房的人，是刚开始想租房吗？还是之前一直在租？”“原来想卖房的人是现在才想租吗？原来房子是闲置的吗？”杨少锋对此的解释，一方面，很多买房者买房不是用来自住的，他们原本有住房，所以不会因为一个政策出来影响了购房计划才去租房。可见，“由买转租”助推房租上涨，不成立。另一方面，从持有物业者角度，其持有物业，或自住或出租或空置，处于自住或出租房子不影响租房市场供应量，空置房卖不出去，更着急出租，自然增加了租房市场的供应量，但租房市场并未出现供应增多导致的房租下跌，反而出现房租持续上涨。所以“由卖转租”助推房租下跌，也不成立。房租持续上涨的原因，主要是中国租售比太低。国际租售比通常在1/200---1/300。北京上海租售比，最高达1/700，从租售比看，租金的涨速跟房价的涨速比低多了，而且租金上涨空间还很大。

中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，影响租金上涨的因素是多样的，但主要原因有两个:第一，一部分持币代购的人把购买需求转为租赁需求; 第二，北京市在清理租赁市场，特别是原来经济适用房有大量出租的，现在都做了一定的清理。李文杰称，租金的上涨把租售比缩小了，租金回报会相对高一些。之前租金回报在2%-3%租售比范围是偏低的，买房投资者的租金收益甚至还不够还月供。所以租金有所上涨是合理的。另外，租赁市场跟供求关系紧密挂钩，受房价本身影响不大，租赁市场是实际用户的市场，主要和求租和出租的人数增减有关。像08年房价降很多但租金并没有降。

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相 对变小，房产泡沫已经显现;如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于 1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。而北京6城 租售比都在1:700。